Трамп націлюється на ринок житла США: Президент Трамп щойно оголосив, що ЗАБОРОНЯЄ купівлю односімейного житла інституційними інвесторами. За лічені хвилини акції Blackstone сьогодні знищилися на $17 МЛРД. Що буде далі? Давайте пояснимо. (нитка)

Протягом багатьох років інвестори збільшували купівлю односімейних будинків у США. На початку пандемії у 2020 році інвестори бачили, що закупівлі становили ~14% транзакцій. Зараз ця частка зросла до ~27%, оскільки ринок стає дедалі менш доступним для покупців.

Внаслідок цього медіанний вік першого покупця житла у США зріс до рекордних 40 років. Це більше за медіанний вік 33 роки у 2021 році та 29 у 1981 році. Але тепер питання стає таким: Чи є це результатом купівлі будинків великих інституційних фондів?

Подивіться на купівлю житла інвесторами за розміром інвестора: «Великі» та «мега» інвестори наразі становлять ~20% покупок житла інвесторами. Це означає, що ці великі фонди становлять лише ~3% від загальної кількості покупок житла в США. Втім, це досить суттєва цифра.

Нижче наведено діаграму, що узагальнює ці дані. Великі інституційні інвестори наразі становлять 2-3% купівлі односімейного будинку. Під час пандемії ця частка сягала 4,8% через зниження процентних ставок. Але ці покупки вже завершені і не можуть бути «скасовані».

На нашу думку, це матиме менший вплив на ціни на житло, ніж більшість очікує. Якщо прибрати ~3% попиту, це майже не зміниться, бо попит не є проблемою. Насправді попит на продажі знаходиться на 40-річному мінімумі — 4,7% зайнятих будинків, за даними Reventure. Зниження попиту на 3% мало що змінить.

Навіть якщо ви приберете ВСІ покупки інвесторів, фізичні особи все одно становлять 70%+ поточного попиту. Зараз ми маємо справу з історично низьким рівнем попиту. Проблема? Пропозиція, яка різко знизилася, частково через ІСНУЮЧУ власність інвесторів. Це продукт ставок.

Наразі існуючі власники житла мають СЕРЕДНЮ іпотечну ставку ~4,2%. Це на 200 базисних пунктів менше за поточну фіксовану іпотечну ставку за 30 років у ~6,2%. Розрив ніколи не був таким, що створює фінансовий стримуючий фактор для продажу будинку. Навіщо продавати будинок, якщо ви втрачаєте іпотеку з 3% ставки?

Ось ще один доказ того, що проблема є у постачанні: Вперше з 2005 року існуючі будинки тепер продаються дорожче, ніж нові. Тобто: старе дорожче за нове, бо ніхто не хоче продавати. Справжнім активом у багатьох американських будинках стали іпотеки з 2,5% часів пандемії.

Наразі ~80% позичальників сплачують відсоткові ставки нижче 6%, а ~73% мають ставки нижче 5%. Це створює «фінансовий стимул» для продажу, який потрібно усунути, щоб стимулювати більшу пропозицію. Рішення для усунення цього стримуючого фактора? Знизити процентні ставки та збільшити пропозицію.

Реальність така, що в США криза доступності житла. Співвідношення цін на житло до доходу нещодавно перевищило 4,5x — найвищий рівень з 1950-х років. Володіння житлом у США стало розкішшю. Слідкуйте за нами @KobeissiLetter для аналізу в реальному часі, як це розвивається.